Změny před vznikem SVJ
Ruší se § 1166 odst. 2 a § 1170 odst. 2 písm. d) – při rozdělení budovy na bytové jednotky či uzavření smlouvy o výstavbě už není třeba v prohlášení vlastníka či smlouvě o výstavbě uvádět náležitosti stanov SVJ. Tato nová úprava souvisí se změnou přístupu k založení společenství vlastníků, kdy stanovy jsou napříště vždy přijímány jako samostatný dokument, tj. nikoli jako součást obsahu prohlášení či smlouvy o výstavbě.
Nový postup při změně prohlášení vlastníka
Dochází k úpravě obou odstavců § 1169 a přidání nového odstavce.
Nová úprava § 1169 má za cíl postup při změnách prohlášení zjednodušit. Dle stávající úpravy se ke změně prohlášení vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek. K účinnosti dohody je nezbytný souhlas vlastníků jednotek s většinou hlasů, který musí být učiněn v písemné formě. A konečně musí o změně prohlášení rozhodovat i shromáždění, a to prostou většinou hlasů.
Nová úprava je následující: Pokud by se změna prohlášení dotýkala práv a povinností některého vlastníka jednotky, musí s takovou změnou písemně souhlasit. Bude-li takovýchto dotčených vlastníků více, budou muset souhlasit všichni dotčení vlastníci. Změnou, která se dotýká práv a povinností vlastníka, je například změna účelu užívání společné části ve výlučném užívání, úplné či částečné sloučení jednotek, změna v poměru výše příspěvků atd. K účinnosti změny prohlášení se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek.
V odstavci 2 se stanoví, při jakých změnách prohlášení se postupuje zjednodušeným způsobem a nevyžaduje se souhlas dotčených vlastníků. Jde o případy, kdy se mění společné části, ale nemění se žádnému z vlastníků podíl na společných částech – typicky půjde o přístavby výtahů a změny účelu užívání společných částí (například prádelna se změní na kočárkárnu).
Nově přidaný odstavec 3 pak stanoví, že ustanovení § 1209, které upravuje právo vlastníka jednotky bránit se rozhodnutí většiny napadením tohoto rozhodnutí u soudu, se na rozhodnutí o změně prohlášení použije přiměřeně.
Změna práv a povinností vlastníka jednotky
Dochází k úpravě § 1175 odst. 2, která zpřesňuje rozsah práv vlastníka jednotky. Ten má právo a povinnost spravovat svůj byt v rozsahu, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu. Novinkou je, že v případě společných částí uvnitř bytu (např. nosné zdi, rozvody ústředního topení, radiátory apod.) a dále i společných částí, které má vyhrazeny ve výlučném užívání (jako jsou balkony, lodžie a terasy), vlastník jednotky provádí a hradí pouze jejich údržbu a drobné opravy. V těchto případech se vlastník jednotky neobrací na osobu odpovědnou za správu domu a pozemku. Osoba odpovědná za správu domu a pozemku tyto společné části neudržuje a neprovádí jejich drobné opravy. Na druhou stranu vlastník jednotky není oprávněn provádět jiné než drobné opravy těchto společných části, jelikož všechny další opravy veškerých společných částí nad rámec oprav drobných jsou v působnosti osoby odpovědné za správu domu a pozemku.
Změna v oznamování osob dlouhodobě užívajících byt a jejich seznam
Došlo k drobné změně § 1177, dle kterého je vlastník jednotky povinen osobě odpovědné za správu domu a pozemku oznámit skutečnost, že se vlastníkem stal, své jméno a také své bydliště. Ve stejném rozsahu sděluje i jméno a bydliště osoby, které případně přenechal svůj byt k užívání na dobu nikoli přechodnou. Oznamovací povinnost je dána i pro případné změny těchto údajů. Dříve zde byla pro toto oznámení stanovena lhůta jeden měsíc od chvíle, kdy se o případné změně vlastník dozvěděl, ale v nové úpravě došlo k nahrazení dikcí „bez zbytečného odkladu“. V případě krátkodobého užívání není třeba údaje poskytovat.
S tím částečně souvisí i nový odst. 1 § 1178 (původní odst. 1 je nyní odst. 2), dle kterého osoba odpovědná za správu domu má povinnost vést seznam vlastníků jednotek a osob, kterým vlastník přenechal byt k užívání, v rozsahu stanoveném v § 1177 (tedy jejich jména a bydliště).
Právo pořizovat si kopie účetních knih a smluv uzavřených ve věcech správy
Do § 1179, který umožňuje vlastníku jednotky seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří, a nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů, se přidává možnost pořizovat z těchto dokumentů výpisy, opisy a kopie.
Oznamování stavebních úprav uvnitř bytu a podnikání
Nově přidaný odst. 1 v § 1182 ukládá vlastníku jednotky povinnost předem oznámit osobě odpovědné za správu domu stavební úpravu uvnitř svého bytu. Podle nového odst. 3 § 1182 musí vlastník jednotky předem oznámit osobě odpovědné za správu domu také podnikání nebo jinou činnost v bytě, která může vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v domě na dobu nikoli přechodnou.
Soudem nařízený prodej jednotky
Stávající úprava umožňuje v § 1184 nucený prodej jednotky vlastníka, který porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek. Nová úprava tuto možnost nuceného prodeje blíže specifikuje a zjednodušuje postup k jejímu dosažení. Předně osoba odpovědná za správu domu a pozemku musí vlastníku, který porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek, doručit písemnou výstrahu. Minimální obsahové náležitosti této výstrahy stanoví odst. 2. Smyslem této výstrahy je zejména upozornit vlastníka jednotky na jeho nežádoucí chování a upozornit ho, že může být soudu podán návrh na nařízení prodeje jeho jednotky. Současně se ve výstraze vlastníkovi poskytne přiměřená lhůta, nejméně však 30 dnů, aby mohl zanechat vadného jednání a případně odstranil jeho důsledky. Dále musí s podáním návrhu soudu vyslovit souhlas většina všech vlastníků jednotek (při určení většiny potřebné pro vyslovení souhlasu se nepřihlíží k hlasu vlastníka jednotky, jejíž prodej se navrhuje).
Podle staré úpravy mohl návrh na nucený prodej jednotky podat i dotčený vlastník jednotky, ale podle nové úpravy tak může učinit pouze osoba odpovědná za správu domu a pozemku.
Dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu
Nová úprava v § 1186 jednoznačně stanovuje, že při převodu bytové jednotky na nabyvatele přecházejí ze zákona dluhy převodce na příspěvcích na správu domu a pozemku, na plněních spojených s užíváním bytu i na zálohách na tato plnění vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku. Ručení převodce za tyto dluhy je ovšem zachováno i v nové úpravě.
Převodce doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu a pozemku, jaké má vůči této osobě dluhy na příspěvcích na správu domu a pozemku a plněních spojených nebo souvisejících s užívání bytu a zálohách na tato plnění, popřípadě potvrzení, že takové dluhy nejsou. Nově se stanoví vyvratitelná domněnka, že nabyvatel nemohl tyto dluhy zjistit, pokud je nemohl zjistit z tohoto potvrzení nebo pokud osoba odpovědná za správu domu a pozemku potvrzení bez zbytečného odkladu nevydala, přestože o něj byla požádána. Další novinkou je, že potvrzení může osoba odpovědná za správu domu vydat také přímo nabyvateli, pokud s tím převodce souhlasí. Je tedy v zájmu osoby odpovědné za správu domu a pozemku, aby potvrzení vydala, a v zájmu nabyvatele, aby na vydání potvrzení trval.
Jednotka ve vlastnictví právnické osoby
Pokud je jednotka ve vlastnictví právnické osoby a nájemcem v ní je člen nebo společník této právnické osoby, který se podílel prací nebo majetkovou účastí na pořízení nemovité věci, lze vlastnické právo k jednotce převést jen na něho. Nově pokud k tomuto převodu je vyžadován znalecký posudek znalcem stanoveným soudem jiným zákonem, je třeba jej vyhotovit.
Terminologické změnySpráva domu po změně zahrnuje i údržbu a opravu společných částí domu. Osobou odpovědnou za správu domu (dříve i pozemku) je společenství vlastníků. Tyto terminologické změny praktický dopad mít spíše nebudou.
Pravidla správy domu a pozemku
Nejsou-li v prohlášení společenství vlastníků určena pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, použijí se na správu pravidla obsažená ve stanovách.
Při rozhodování v záležitostech správy domu a pozemku se obdobně užijí pravidla pro rozhodování na shromáždění:
– Vlastníky jednotek svolává správce
– K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek a souhlas většiny všech vlastníků jednotek, ledaže prohlášení nebo stanovy vyžadují počet vyšší
Vlastníci jednotek jsou z jednání správce oprávněni a zavázáni společně a nerozdílně, kromě případů, které má rozhodovat shromáždění, pak jsou zavázáni, pouze pokud k němu byl dán souhlas.
Úplně nová ustanovení
U domu s méně než pěti jednotkami je první správce určen v prohlášení, další správce je volen. Správce lze odvolat pouze se současným zvolením nového správce.
Má-li některý vlastník jednotky při vzniku jednotek podíl na společných částech větší než poloviční, jde o většinového vlastníka dům, který kde je vždy správcem. Přestane-li být správce většinovým vlastníkem, mohou vlastníci jednotek zvolit nového správce.
Je-li pro to důležitý důvod, soud na návrh některého vlastníka jednotky správce, který je většinovým vlastníkem, odvolá a jmenuje nového správce; to platí i v případě soudem jmenovaného správce. Soudem jmenovaný správce může navrhnout soudu, aby jej odvolal, prokáže-li, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby správcem setrval. Přestane-li být soudem odvolaný správce většinovým vlastníkem, zvolí vlastníci jednotek bez zbytečného odkladu nového správce. Okamžikem zvolení nového správce přestává být soudem jmenovaný správce správcem.
Nová pravidla související se vznikem SVJ
Práva a povinnosti ze závazků spojených se správou domu a pozemku vzniklých před vznikem společenství vlastníků, z nichž jsou vlastníci jednotek oprávněni a zavázáni společně a nerozdílně, přechází dnem vzniku společenství vlastníků na společenství vlastníků. Společenství vlastníků oznámí bez zbytečného odkladu po svém vzniku všem věřitelům a dlužníkům, kteří jsou oprávněni a zavázáni z těchto pohledávek a dluhů, že došlo ke vzniku společenství vlastníků. Vlastníci jednotek ručí za splnění dluhu společně a nerozdílně, ledaže věřitel bez zbytečného odkladu vyslovil souhlas s tím, aby vlastníci jednotek ručili jiným způsobem.
Společenství vlastníků, které vzniklo po převodu jednotek z vlastnictví právnické osoby do vlastnictví jeho členů, může dluh z úvěru poskytnutého této právnické osobě na opravu, údržbu nebo stavební úpravu domu, převzít, přistoupit k němu nebo jej zajistit, pokud s tím souhlasí všichni jeho členové; souhlas musí mít písemnou formu s úředně ověřeným podpisem. Je-li pro to důležitý důvod a lze-li to po členu spravedlivě požadovat, může společenství vlastníků navrhnout soudu, aby prohlášení vůle člena, který nesouhlasil s převzetím, přistoupením nebo zajištěním takového dluhu, bylo nahrazeno soudním rozhodnutím.
Povinný vznik SVJ byl nově stanoven u domů, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň čtyři (oproti původním třem) jsou ve vlastnictví čtyř tří různých vlastníků.
SVJ může být založeno schválením stanov, přičemž jej může založit i jediný vlastník všech jednotek. Ze zákona byla vypuštěna možnost založení SVJ prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě.
Změny při přijímání stanov
Ke schválení stanov je nově třeba většinou hlasů všech vlastníků jednotek, nebo shoda všech vlastníků jednotek na jejich obsahu. Byly tedy zmírněny podmínky přijetí stanov, když dříve bylo třeba souhlasu vlastníků všech jednotek.
Ve stanovách nově postačí uvedení členských práv a povinností vlastníků jednotek, byla vypuštěna povinnost zakotvit i způsob jejich uplatňování.
Údaje o prvních členech statutárního orgánu lze po vzniku společenství vlastníků ze stanov vypustit; stanovy mohou svěřit toto rozhodnutí do působnosti statutárního orgánu. Toto rozhodnutí se nepovažuje za rozhodnutí o změně stanov.
Je zachována povinnost přijetí stanov formou veřejné listiny (osvědčení rozhodnutí ustavující schůze o přijetí stanov veřejnou listinou). Pouze pokud zakládá společenství vlastníků jediný vlastník všech jednotek, stanovy formu veřejné listiny nevyžadují.
Změna stanov před vznikem společenství vlastníků je možná, ale vyžaduje se souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet.
Působnost shromáždění
Pro úplnost a ujasnění je do zákona doplněno ustanovení, že působnost shromáždění vykonává ve společenství vlastníků s jediným vlastníkem tento vlastník.
K právu vlastníků s více než čtvrtinou všech hlasů vedle možnosti dát podnět ke konání shromáždění přidává nově zákon další právo:
Pokud o to před rozesláním pozvánky na shromáždění požádají vlastníci jednotek s více než čtvrtinou všech hlasů, zařadí statutární orgán na pořad shromáždění jimi určenou záležitost za předpokladu, že k takové záležitosti je navrženo usnesení nebo je její zařazení odůvodněno.
V působnosti shromáždění zákon ponechává schválení druhu služeb, jakož i způsob rozúčtování cen služeb na jednotky, naopak z působnosti shromáždění vyjímá výše záloh na jejich úhradu.
Zachována je působnost shromáždění při rozhodování o opravě či údržbě domu nebo o stavební úpravě společné části, která nevyžaduje změnu prohlášení, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného.
Rozhodovat oproti předchozímu stavu ale shromáždění již nebude o: změně účelu užívání domu nebo bytu, změně podlahové plochy bytu, o úplném nebo částečném sloučení nebo rozdělení jednotek, o změně podílu na společných částech, o změně v určení společné části anebo sloužící k výlučnému užívání vlastníka jednotky.
Shromáždění stále bude rozhodovat o určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku, a o její změně. Ale nově již shromáždění nemusí schvalovat smlouvu s touto osobou, ani změnu smlouvy v ujednání o ceně nebo o rozsahu činnosti.
V zákoně je ponechána možnost rozšíření působnosti zákonem, stanovami nebo v záležitostech, které si shromáždění k rozhodnutí vyhradí.
Přehlasovaný vlastník
Přehlasovanému vlastníku je ponechána možnost bránit se u soudu. Nově zákon sděluje mantinely pro soudní rozhodnutí:
Soud uspořádá právní poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení. Soud může zejména rozhodnout, zda se má rozhodnutí uskutečnit bez výhrad, s výhradami či proti zajištění, anebo zda se uskutečnit vůbec nemá.
Náhradní shromáždění a rozhodnutí mimo zasedání
Rozhodnutí mimo zasedání upravuje možnost opětovného rozhodnutí, pokud není svolané shromáždění způsobilé se usnášet, nově je toto pojmenováno jako náhradní shromáždění.
Původní znění § 1210 nevymezovalo usnášeníschopnost takového shromáždění, nově ji stanovuje znění § 1210, a to usnášeníschopností za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají alespoň 40 % všech hlasů.
Následující § 1211 nově neurčuje lhůtu pro navrhnutí zasedání mimo shromáždění, dříve to byl jeden měsíc ode dne, na který bylo zasedání, které se však nebylo schopné usnášet, svoláno. Nově je také stanoveno, že pokud zákon nebo stanovy vyžadují, aby přijetí rozhodnutí shromáždění bylo osvědčeno veřejnou listinou, se vlastníkům zasílá kopie veřejné listiny o návrhu rozhodnutí a přijetí se osvědčuje veřejnou listinou.
§1212 stanovuje pro platnost takového hlasování podpis vlastní rukou a uvedení dne, měsíce a roku na vyjádření vlastníka jednotky obsahující plné znění návrhu rozhodnutí. Nově je znění ustanovení doplněno o povinnost úředně ověřeného podpisu vlastníka na vyjádření, a to pokud zákon či stanovy vyžadují, aby přijetí rozhodnutí shromáždění bylo osvědčeno veřejnou listinou.
Upraven je rovněž §1214, který ponechává část původního znění ohledně většiny spoluvlastníků, která se počítá z celkového počtu hlasů všech vlastníků jednotek v domě, pokud však zákon nestanoví, že se počítá z celkového počtu vlastníků jednotek.
Zrušení společenství vlastníků
Nově je také upraveno zrušení společenství vlastníků, a to § 1215, kdy lze rozhodnutím vlastníků jednotek společenství vlastníků zrušit nejen, pokud bylo založeno dobrovolně, či pokud klesl počet jednotek v domě na méně než pět, ale nově také, pokud klesl počet vlastníků jednotek na méně než pět. Tímto byla možnost zrušení dána také pro případ, kdy některý z vlastníků vlastní větší počet jednotek, dříve bylo možné společenství zrušit, jen pokud by se snížil počet jednotek, nikoli, pokud bylo jednotek např. pět, ale vlastníci jen tři.
Upřesněno je novým zněním § 1221 přiměřené použití ustanoveních o spolku, které rovněž nově vymezuje, která použít lze – o svolání, zasedání a rozhodování kolektivních orgánů, o neplatnosti rozhodnutí nebo o následcích jeho rozporu s dobrými mravy.
Sjednocení terminologie
V ustanoveních upravujících rozhodnutí mimo zasedání se používal termín “rozhodnutí“, pouze v § 1211 odst. byl použit termín “usnesení“. Nově je tedy tento termín nahrazen a znění těchto ustanovení bylo tak sjednoceno na termín “rozhodnutí“.
Upravena byla rovněž terminologie v § 1217, kdy byl termín “bytové vlastnictví“ nahrazen termínem “bytové spoluvlastnictví“.